?

Log in

No account? Create an account
 
 
23 June 2005 @ 08:07 pm
Больной вопрос  


Произошедшие в стране перемены практически не коснулись самого важного для любого человека - жилья. Пожалуй, главный принцип нового Кодекса - стремление отразить сегодняшние реалии в жилищной сфере. Появилось понятие "собственник жилья", определены его права и обязанности, новые формы управления собственностью. Те, кто имеет государственные квартиры, теперь будут заключать договор о социальном найме жилья с огранизациями, содержащими его на балансе.

Самое революционное изменение в новом ЖК - государство теперь не будет обеспечивать большинство своих граждан бесплатным жильем: его будут выделять только малоимущим (их статус еще только предстоит определить). Не станет и "льготников" - на этом основании жилье смогут получить только дети-сироты и несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, а также те, кто живет в аварийных домах.

Как будет работать новый ЖК, пока предсказать трудно, потому что престоит принять еще немало нормативных документов, которые запустят механизм его действия. Тем не менее, есть вещи, в которых уже сегодня должен разбиираться каждый, чтобы не осложнять свою жизнь.

Горячий вопрос для многих: стоит ли приватизировать муниципальную или государственную квартиру - то есть, какие плюсы и минусы ждут теперь собственников жилья?

Сейчас прослеживается такая тенденция: расходы собственника на содержание квартиры увеличиваются. Это и возросшие коммунальные платежи, и, возможно, в скором будущем, исчисление налога на имущество физических лиц (причем, исходя из рыночной стоимости квартиры, а не стоимости БТИ, как сейчас). Владельца жилья ожидает и бремя расходов по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном доме (чердаки, подвалы, инженерные коммуникации и тд). Однако, если вы собственник квартиры, то можете ее продать, заложить, подарить. Этого нельзя сделать с неприватизированным жильем. Поэтому, если квартира не находится в собственности, там зарегестрирован один человек, то в случае его смерти она не переходит по наследству, а будет передана людям, стоящим на очереди на получение жилья.

Повлияет ли новый ЖК на политику кредитования - иначе говоря, станет ли доступнее ипотека?

За последнее время был принят пакет жилищных законов, которые направлены на формирование рынка доступного жилья. Например, отменена нотариальная форма договора о залоге (ипотеке). Прежде расходы нотариуса на это составляли примерно 1,5% от стоимости квартиры.
Принят и закон, предусматривающий создание кредитных бюро, куда будет стекаться информация о заемщиках. Если вы - добросовестный заемщик, то и ставки банк может установить ниже.
Условия ипотечных кредитов у разных банков отличаются. Весьма привлекательным является кредит Сбербанка, который разработан специально для молодых семей. Он отличается довольно низкой процентной ставкой - 11% годовых в валюте (в рублях ставка еще ниже - мое примечание), в том числе и для покупке квартир в строящихся домах. Еще одно его преимущество - отсрочка в погашении долга на срок до 5 лет в случае, если в семье рождается ребенок. Однако этот кредит могут получить только те семьи, где супруги не страше 30 лет, а также имеют подтвержденный официальный доход.

А как быть, если у семьи нет денег на первоначальный взнос?

В этом случае можно поступить так: Если у кого-то из супругов есть в собственности квартира, но там проживают родители, можно взять кредит под залог этой квартиры. Размер его будет составлять около 70% от ее стоимости, но она не должна быть в ветхом или аварийном фонде, обременена правами третьих лиц, все перепланировки нужно оформить в установленном порядке.

Кроме того, в ней не должны быть прописаны несовершеннолетные дети, а также недееспособные граждане. Потому что на их выселение требуется согласие органов опеки и попечительства, если семья не сможет возвратить долги, и квартиру придется продавать в счет долга.

Многие приобретают квартиры на вторичном рынке жилья. Теперь собственник может продать ее без согласия остальных членов семьи. Не увеличит ли это риск для покупателя?

Последние поправки в ГК РФ предусматривают, что при продаже квартиры все лица, которые там проживали, утрачивают право пользования ею. Эта норма направлена на защиту прав покупателей. То есть, как только собственником стал покупатель, все прежние жильцы обязаны освободить жилье и сняться с регистрационного учета из квартиры. Однако, конечно, какие-либо непредвиденные сложности могут возникнуть, ведь ситуации бывают самыми разными. Поэтому лучше покупать квартиру свободной от жильцов. Проверить, кто в ней зарегестрирован, можно с помощью выписки из Домовой книги, которую выдает ДЭЗ по месту нахождения данной квартиры.

В ЖК предусмотрено: в случае развода бывшие члены семьи собственника теряют право пользования жильем, и обязаны освободить квартиру. Как в реальной жизни будут решаться такие проблемы?

Да, при разводе право пользование квартирой за бывшим членом семьи собственника не сохраняется (если иное не установлено отдельным соглашением между супругами, например, брачным договором). Если имущественное положение бывшего члена семьи собственника (и некоторые другие обстоятельства) не позволяют ему обеспечить себя иным жильем, то по решению суда за ним сохраняется право пользования квартирой, принадлежащей собственнику, на определенный срок. Суд вправе обязать владельца квартиры обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи по их требованию, если у него есть перед ними алиментные обязательства. Однако, если в свое время супруги решили приватизировать квартиру только на одного из них, а потом они развелись, то второй супруг, который отказался от приватизации, сохраняет право пользования жильем.

Если земля, на которой стоит дом, понадобится для строительства других объектов, собственник теперь должен получить выкупную цену за свою квартиру. Из чего она будет складываться, кто реально будет платить? Хватит ли этих денег на покупку равнозначной квартиры?

Собственнику будет выплачена сумма исходя из рыночной стоимости его жилья, плюс компенсация расходов, связанных с переездом. Если земля понадобилась для федеральных нужд, будут использованы средства из федерального бюджета, если для муниципальных - из муниципального. Возможен альтернативный вариант - вам предложат равноценную по стоимости квартиру.

Многих волнуют вопросы перепланировки и переоборудования жилья. Что теперь можно и что нельзя, как утвердить проект перепланировки?

В Москве действует утвержденный Постановлением Правительства Москвы порядок переустройства помещений в жилых домах. В жилищных инспекциях предусмотрена служба "одного окна", где вам разъяснят процедуру согласования перепланировки и переоборудования.
Если перепланировка незначительная, то ее согласование упрощено. Не нужно заказывать проект, а достаточно предоставить эскиз, который вы делаете сами на копиях поэтажного плана квартиры. Ремонт, устройство (разборка) встроенной мебели, антресолей (шкафов), замена (без перестановки) инжереного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству вообще не требует разрешения.
Но если вы собираетесь делать серьезную перепланировку, то это будет более сложная процедура. Впрочем, можно облегчить себе хлопоты - сейчас существуют многочисленные коммерческие организации, которые занимаются вопросам перепланировки и переоборудования жилья.
Нелишне знать и о том, что теперь в случае, если орган, который дает разрешение на переустройство и перепланировку квартиры, откажет вам в этом, его решение всегда можно обжаловать в судебном порядке.

<Бокс с текстом>
Что такое товарищество собственников жилья?

Товарищество вправе:
- самостоятельно выбирать обслуживающую организацию
- определять набор необходимых услуг
- оплачивать выполненные работы в соответствии с их качеством
- самостоятельно определять размер платежей за обслуживание дома

Можно ли сократить расходы жильцов на эксплуатацию дома, получать за свои деньги качественные коммунальные услуги, навести порядок на чердаках, в подвалах, озеленить и оборудовать двор? Можно и нужно. Но для этого нам придется создавать товарищества собственников жилья. В новом ЖК подробно говорится о правах и обязанностях такого органа самоуправления.

Жилищное товарищество - это объединение жителей дома - собственников жилых и нежилых (в многоквартирном доме им принадлежит также и общее имущество: лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши). Оно создается на добровольной основе: проводится общее собрание жильцов дома (или нескольких домов) и выбирается правление, члены которого уполномочены выполнять решения собрания. Если жильцам не нравится, например, как работает ДЭЗ или ЖЭК, собрание может поручить членам правления найти другую организацию, которая возьмет дом на обслуживание, и заключить с нею договор. Сколько и за что ей платить, решает общее собрание.

Товарищества собственников жилья - это некоммерческие организации, но они могут заниматься предпринимательской деятельностью, например, сдать в аренду подвал дома и полученную прибыль потратить на ремонт подъездов, обустройство детской площадки или любые другие общественные нужды. По решению собрания могут создаваться специальные общественные фонды: на текущий или капитальный ремонт дома, оказание коммунальных услуг и тп.


В свою очередь - заранее прошу прощения за опечатки Отчего-то я делаю их много, no matter how carefully I type
busy
Current Mood: busy
Security всем-всем-всем